Immobilien als Kapitalanlage. Transparent gerechnet.

Mieteinnahmen sind steuerpflichtig. Davon dürfen Sie Schuldzinsen, Abschreibung (AfA) und laufende Kosten als Werbungskosten abziehen. Die AfA mindert den Gewinn, obwohl kein Geld fließt. Entsteht ein Verlust, wird er mit Ihren übrigen Einkünften verrechnet.

Für neu geschaffenen Mietwohnraum können zusätzlich zur regulären AfA im Jahr der Anschaffung und den drei Folgejahren jeweils 5 % Sonderabschreibung angesetzt werden. Zusammen mit der degressiven AfA von 5 % ergibt das rund 10 % im ersten Jahr.

• Bauantrag bzw. Bauanzeige zwischen 1.1.2023 und 30.9.2029
• Effizienzhaus 40 mit Qualitätssiegel Nachhaltiges Gebäude (QNG)
• Baukosten höchstens 5.200 € je m² Wohnfläche – darüber entfällt die Sonder-AfA vollständig
• Bemessungsgrundlage gedeckelt auf 4.000 € je m²
• Erwerb bis Ende des Fertigstellungsjahres, Vermietung mindestens 10 Jahre

• 2 % linear – Gebäude mit Baujahr 1925 bis 2022
• 2,5 % linear – Baujahr vor 1925
• 3 % linear – Fertigstellung ab 2023
• 5 % degressiv vom Restwert – Baubeginn 1.10.2023 bis 30.9.2029
• + 5 % Sonder-AfA (§ 7b) – EH40-Neubau, Jahre 1–4
• 9 % / 7 % auf die Sanierungskosten – Baudenkmal (§ 7i), 8 + 4 Jahre

Entscheidend ist das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete. Liegt der Kaufpreis unter etwa dem 13-Fachen der Jahresmiete, deckt die Miete Zins, Tilgung und Kosten vollständig. Solche Objekte finden sich vor allem in soliden B- und C-Lagen.

Abwägung: Cashflow-starke Objekte bieten weniger Steuerhebel und meist geringere Wertdynamik. Neubauten bieten hohen Steuerhebel, aber einen Eigenanteil nach Ablauf der Sonder-AfA. Die Mischung bestimmt Ihre Strategie.

Bei stabilem Einkommen und guter Bonität finanzieren Banken Kaufpreis und Nebenkosten (Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch). Der Zinssatz liegt bei Vollfinanzierung etwas höher. Die Bank prüft Einkommen, Schufa, bestehende Verbindlichkeiten und die Miete des Objekts. Alle Beispiele auf dieser Seite sind mit Vollfinanzierung gerechnet.

Die Immobilie erscheint in Ihrer Vermögensaufstellung, die Mieteinnahmen werden von Banken anteilig als Einkommen angerechnet. Mit der Zeit entsteht durch Tilgung und Wertzuwachs eine Differenz zwischen Beleihungswert und Restschuld. Diese kann als Sicherheit für eine weitere Finanzierung dienen. Gleichzeitig zählt das Darlehen als Verbindlichkeit – deshalb planen wir jedes weitere Objekt einzeln.

Angestellte stellen beim Finanzamt einen Antrag auf Lohnsteuer-Ermäßigung. Der erwartete Verlust wird als Freibetrag eingetragen, das Nettogehalt steigt ab dem Folgemonat. Im Kaufjahr erfolgt die Erstattung über die Steuererklärung.

Selbstständige verrechnen den Verlust mit dem Gewinn und beantragen niedrigere Vorauszahlungen.

• Leerstand / Mietausfall – abgefedert durch Lageauswahl, Mieterprüfung und Rücklage
• Zinsänderung nach Ende der Zinsbindung – reduziert durch lange Bindung und laufende Tilgung
• Instandhaltung – eingeplant über Hausgeld und Rücklage
• Wertentwicklung – nicht garantiert; Immobilien sind eine langfristige Anlage

Liegen zwischen Kauf- und Verkaufsvertrag mehr als zehn Jahre, ist der Gewinn bei Privatpersonen steuerfrei (§ 23 EStG). Ein Vorstoß zur Abschaffung dieser Frist wurde im Oktober 2026 im Bundestag abgelehnt.

Mieterauswahl, Mietverwaltung, Abstimmung mit der WEG-Verwaltung, Nebenkostenabrechnung und Handwerker übernehme ich. Sie erhalten einmal jährlich alle Unterlagen für die Steuererklärung.